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“以房养老”推广面临五大难题

2018-08-10 20:37:07

[导读] 近期,多个养老专题会议相继召开,在12月14日举行的第二届中国养老产业与养老地产高端论坛上,众多地产商及保险公司纷纷表示出了对养老地产的高度兴趣。而业内人士指出,养老地产项目的陆续启动,也意味着我国推行以房养老又近了一步。

也就在上月初,民政部副部长窦玉沛在全国社会养老服务体系建设推进会上明确提出,要将以房养老纳入到下一阶段工作的引导方向。那么,以房养老距离我们还有多远?与三年前相比,还面临着哪些瓶颈?

以房养老呼声越来越高。年轻时贷款买房指纹锁展示柜
,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。因这种养老方式是把住房抵押贷款反过来做,因此也称反向住房抵押贷款或倒按揭。

一般来说,晚年养老资源不外乎儿女、金钱和房子三种。而时下,单靠社会养老金已很难满足老人退休后的高质量生活,421家庭结构下单靠儿女赡养也越来越不现实,因此,用房产担当养老重任,部分取代养儿防老和货币养老,意义重大且积极,浙江大学经济学院教授柴效武表示。

目前,国家政策方面的风向已渐趋明朗。上月,在全国社会养老服务体系建设推进会上,窦玉沛明确指出,以房养老将纳入到下一阶段工作的引导方向。

首都经贸大学教授庹国柱也指出,与三年前上海试行以房养老时的社会环境相比,如今已大为不同。曾经为掣肘以房养老的养儿防老和有房传子的传统观念,随着40后子女向80后子女的转变已逐渐淡化。

不过,在我国,真正的以房养老还只是停留在口头上。2007年,上海公积金管理中心试水住房自助养老,与反向住房抵押贷款不同的是,其一开始就变更了房屋产权人,结果报名者没超过10人,不了了之。同年,北京也开展了养老房屋银行的实践,该项目由养老服务中心与房产中介公司合作。不久,该实践也被迫夭折。据悉,原因是服务中心不能保证中介按时给付房租,而老人担心无法收到房租。

目前,国内金融机构也没有相应的以房养老业务和产品。三年前,有消息称,幸福人寿将成为我国开展以房养老试点业务的保险公司,然而其获批成立后,这类产品却迟迟没有动静。该公司一位工作人员告诉,相关产品目前仍在研发中,何时推出还不好说。

近日,询问了几大银行个贷部的相关人士,他们均表示目前没有与以房养老相关的贷款业务。农行北分在2006年曾被指欲推出倒按揭,但至今未见任何实质进展。

值得一提的是,时下,曲线以房养老,如租房养老、以大换小等形式却在很多城市悄然流行。

幸福人寿董事长、中房集团[简介动态]理事长孟晓苏近日在接受媒体采访时表示,仍然看好以房养老这块市场。虽然传统的养老观念目前仍然尚未完全改观,但现在有的老人有多套房,还有很多老人属于没有子女的丁克家庭,他们愿意以房养老。

他指出,此种养老方式在具体操作上非常灵活,可细分为近40种方式,如老人可以搭配高额的医疗保险,可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金等。

从事多年以房养老课题研究的柴效武也认为,目前服务器内存回收
,国内各方机构对于运营倒按揭的思路基本已经成型,公认产品定价应与抵押住房价值的高低、老人预期寿命的长短和利率费率的高低相关。

对于北京、上海、广州等大城市来说,以房养老的月收入应该是可观的,据孟晓苏的初步推算,在北京拥有一套价值300万-400万元房产的65岁男性老人,预期寿命为77岁,如果通过倒按揭以房养老,其每个月从保险公司拿到的养老金可达到2万元。

推广遭遇多重障碍,难题一养老观念陈旧。虽然随着社会的进步,养儿防老的观念已逐渐淡化,但但存方寸地,留于子孙耕的传统观念却一直影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押随车吊厂家
,不留给子女,这样的现实,他们一下还难以接受。

对周围几位老人调查发现,大多数老人表示无法接受以房养老,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧紧还够用,即使在以后生活中需要儿女补助一些,但维持日常生活也不需要太多,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

此外,还存在一个客观因素,目前,我国没有开征遗产税,这也在间接上鼓励子女继承遗产,反对老人以房养老。

难题二养老机构不完善。庹国柱表示,目前,老人不愿意离开自己的房子到养老机构去,很大程度上是因为大多数的养老机构不够完善,缺少家的感觉。

家住三元里的独居老人程老太今年72岁,曾经也想过到养老公寓养老,但是到那里只住了半个月就搬了回来。她说:跟住宾馆似的,不像家。

养老机构建设不完善是一个现实问题。据窦玉沛提供的数字,现在,我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%。

好点的养老机构收费较高,一般家庭付不起;差点的机构服务又不到位,庹国柱指出,保险公司投资建设养老社区将是未来寿险发展的一大趋势。目前,泰康人寿投资的保险业养老社区已进入实施阶段,合众人寿也提出了投资20亿元建设养老社区。

此外,万科[简介动态]、首创[简介动态]、保利[简介动态]、华润等地产公司也加入养老地产建设中,均成立了专门的研发团队。上月中旬,河北省常务副省长赵勇也曾多次表示,该省环北京的13个县将分别建设养老基地,以吸引北京有房老人以房养老。

难题三金融机构犹豫不决。据了解,以房养老金融产品推出的阻力来自于金融机构的犹豫,房价下跌的风险是他们为担心的因素。

业内人士表示,目前承接倒按揭的业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定倒按揭利率也是一大难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能吃亏。

农行个贷部一位姓韩的负责人表示,虽然倒按揭很可能成为银行盈利的新品种,但如果没有国家有关部门的政策扶持,减轻风险,以房养老很难大范围推广。倒按揭的评估标准非常复杂,除了估算房屋价值及未来房价走势,还要估算老人寿命,同时,银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群,这些问题都不是一两年内能解决的。

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